看懂不同资源背景下的入局策略。
看穿从项目定位到运营管理的完整逻辑链。
路线一：
重资产医养综合体 (燕达)：展示如何通过重投入构建医疗核心壁垒；“痛点破解”式营销。
险资CCRC (泰康)：揭示“金融+养老”商业模式带来的颠覆性优势； “圈层营销”。
地产系CCRC (万科随园)：体现地产商如何将产品力转化为养老竞争力；“品牌信任”转化与“体验式”营销。
旅居康养社区 (荣华齐山)：探索“养老+度假”业态融合的创新路径； “价值优先”式营销；
城市融合型社区 (恭和家园)：存量盘活在城市核心布局的破局点；“资产配置”式营销。
活跃生活社区 (恒煦满园)：聚焦未来主力客群“活跃长者”的精准需求与运营；“社群共鸣”式营销。
路线二：
（胡同改造）拟定颐寿嘉园善果寺：国企文养融合样板 - 首创文物活化；主打 “文化IP体验”营销。
（活力公寓）长友颐院：嵌入3500亩公园的家庭式养老公寓；聚焦 “专业权威背书”营销。
（认知症照护）长友慧院：全国单体最大的认知症照护机构；聚焦 “专业权威背书”营销。
（医养结合）寿山福海：践行 “新中式”医养连锁模式的五星级品牌；依托 “政商资源联动”营销。
（认知症照护）椿萱茂双桥：国际失智照护本土化标杆；通过 “家庭赋能知识”营销。
（工厂盘活）华方青樾里颐养中心：约6000㎡的“垂直养老综合体，“隐形保镖”式营销。
（办公楼改造）新华家园莲花池尊享公寓：医养结合配套新华二级康复医院；整合营销。
【时间地点】11月1-3日（北京）
【考察形式】实地考察+主题授课+互动研讨答疑
【考察人员】房地产投资开发企业、养老地产、旅游地产、运营管理、设计公司、政府机关单位、 顾问单位及相关企业等。
项目考察
“医护养学研”一体化的新型医养康综合体
拟定交流主题:如何整合资源，超大社区的运营成本如何控制？异地医保结算的具体落地流程
燕达国际健康城位于北京东部燕郊开发区，健康城总占地面积750亩，建筑面积110万平方米，总投资约130亿元人民币，项目分两期建设，主要由燕达国际医院、燕达康复中心、燕达养护中心、燕达医学研究院、燕达医护培训学院五个板块组成，开创了“医、护、养、学、研一体化新型服务模式”的先河。
养护中心设置养老居所约8000套，养老床位约16000张，设置有自理养护区、半自理养护区、非自理养护区和皓月雅苑居家养老社区，分四期建设。其中的前三期分别于2010年、2018年和2023年建成运营，共已入住7000多位老年宾客，京籍老人占95%。皓月雅苑居家养老社区于2025年建成运营；是国内运营最早，单体 规模最大的全程化持续照护养老社区。
三大亮点：
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- 真医养：自建三级甲等燕达医院，与北京朝阳医院、天坛医院等深度合作，实现 “北京医保异地实时结算” ，医疗是核心而非配套。
- 破壁垒：作为先行者，成功破解京津冀医保政策壁垒，开创行业先河，打通了支付端最大堵点。
- 生态链： 构建 “医院-养护中心-培训学院” 一体化生态闭环。通过医疗、养老、教育（人才培训）三大板块的规模化运营与内部协同，形成自给自足、持续赋能的长效机制。
泰康保险在京打造的首个高端医养旗舰社区
社区首创"1+N照护体系"，以"医疗+养老"创新模式树立行业标杆。
泰康之家・燕园能覆盖长辈全生命周期需求的 “大型享老社区”。项目总占地约 14 万平方米，总建筑面积超 30 万平方米，分三期开发建设，共 17 栋楼，全部运营后可提供约 3000 个养老单元，容纳 4500-5000 位长辈入住。从 2015 年一期开业，到 2017 年二期运营，再到 2023 年 9 月三期盛大启幕，如今的燕园已进入 “全面成熟阶段”—— 生活配套完善、社区氛围浓厚，无论是刚退休的自理长辈，还是需要照护的失能、认知症长辈，都能在这里找到适合自己的生活空间。
环京大盘康养社区代表
拟定交流主题：在非核心区域，如何通过“旅居+养老”的业态融合打造差异化产品
荣华齐山·康乐家园的成功实践关键启示：
差异化竞争策略：在巨头林立的康养市场，项目避开与泰康、燕达在纯医疗康复领域的正面竞争，转而抓住“活跃长者”对优质退休生活、社交娱乐和精神享受的核心需求，开辟了“旅居康养”这一蓝海赛道。
“环京”项目的价值主张：它清晰地回答了“客户为何要选择环京”的问题——即用更低的总价，获得更高的生活品质和更大的居住空间。这种价值主张对北京的中等收入活跃长者群体具有强大吸引力。
灵活的产品与运营模式：通过支持长住、短居、度假等多种入住形式，有效提升了房屋的使用率和客户覆盖面，为项目的可持续运营提供了更灵活的现金流模式。
地产系精品CCRC的样本
拟定交流主题：康养模式的搭建与营销创新
万科自2009年开始探索养老业务，弱化“养老地产”的开发销售模式，重视“养老服务”的提供，以区域公司为康养平台同步开展了城市级康养医院、护理院、自理型长者公寓、居家养老护理中心等产品，形成了万科“3+N”康养产品体系。
拟定交流主题：城市核心区养老融合新探索
通州半壁店恭和家园——北京新康养•集中式居家养老社区，“居室+服务”模式。项目总建筑面积为16.68万㎡，其中地上建筑面积为10.94万㎡，共规划有8栋楼，包含1栋幼儿园、1栋商业、5栋集中式居家养老公寓，1栋养老机构，1处下沉式商业；社区配有约3万㎡自然生态美学公园、约4300㎡社区卫生服务中心、约1.3万㎡高品质专业照护连锁养老机构、约5000㎡康养文化休闲空间、约1500㎡社区餐饮中心，以及约5000㎡乐成公园幼儿园。
乐成集团深耕“一老一小”事业已有29年的丰富经验，在设计半壁店恭和家园时，将“代际融合”理念融入社区设计之中，社区旁建设5000㎡的「乐成公园幼儿园」，幼儿园与养老社区之间彼此连接，老人可以到幼儿园参观，孩子也可以到社区和老人组织一些活动，为社区带来源源不断的活力。
通州半壁店项目前身为京城机电旗下北京线缆厂，原土地属性为国有划拨的工业用地，及少量村集体用地、耕地，2019年乐成与京城机电进行合作，京城机电入股北京京城恭和家园养老服务有限公司。后通过协议出让方式将土地性质变更为F3多功能用地，原北京线缆厂地上厂房等建筑物进行拆迁，土地回归净地状态。昔日破旧厂房“摇身一变”成为高端康养社区，京城机电的存量资产得以被高效盘活，实现价值的再次提升。
拟定交流主题：营销上如何触达并说服目标客群选择非核心区
天恒“自有、自建、自持、自营”项目；全新CCRC养老社区，服务覆盖全生命周期。社区选址于京西南，紧邻良乡大学城，占地面积约19043㎡，建筑面积约66000㎡，由自理楼、护理楼、多功能厅共计五栋建筑组成，共计养老公寓297套、照护床位230张，最多可容纳1000余人居住。去年新开业不到半年一期去化率70%，目前恒煦·满园公寓实现“一房难求”的满租盛况。恒煦康养是天恒集团旗下的养老服务品牌。经过多年发展，恒煦康养通过整合旗下的养老社区、照料机构和社区驿站，目前已经形成3类19个养老项目。
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